尊敬的各位朋友，再次感谢大家观看我们今天的这个视频。今天要和大家分享的话题是关于英国房产。英国房产的投资的3个阶段和4种方法。我们知道随着目前英国的疫情已经逐步接近稳定，而且英国政府出台了很多刺激英国经济，特别是刺激英国房产的一些特殊政策，比如说这个mortgage的holiday，比如说减免印花税，这些具体的细节，我们在其他的栏目当中都有单独的分享。
今天的内容是一个综合性的一个内容，也是大家普遍比较关心的一个内容。我们来看一下英国房产投资，如果我们把投资这个事情分成两个层面来看，一个是战略层面，一个是战术层面，所谓的战术层面那无非是你是不是有钱，你钱是不是能出来，这个是每个人需要自己去解决，自己去安排自己去规划的一个问题，我们有一些单独的一些视频节目，讲如何安全的转外汇，如果大家有兴趣可以关注我们的YouTube的频道，我们今天要探讨的话题是另外一个关于战略层面的一个话题，就是从总的格局上来看或总的市场上来看，目前对于英国的房地产投资，特别是中国高资产人士，对于英国房地产投资当中的3个阶段和4种方法，里边大部分是我个人总结的一些比较有实战经验的一些分享。来英国20年有一个体验，就像妈妈说的那样，有时候人赚钱不一定比房赚钱要快，而且房赚钱有一个好处是被动性收入。换句话说，你只要做了一个正确的决定，有一定的资金投入，它自动的这个产生相应的收入，而且英国房产又具有比较强的保值和升值的这个特点。
所以说在这种情况下特别总结，也算是一个自我交代，看到的过去十几年20年看到的在英国做房地产投资的一些经验，一些弯路和一些总结和大家一起来分享，这个就是今天的主题，英国房地产投资的3个阶段，4种方法。
这个是今天的主题，大家可以看一下3个阶段4种方法，4种方法的具体分析，以及我们后续的给大家带来的一些具体的一些介绍。首先我们来看一下英国房地产市场的几个特点，第一保值，第二增值，第三在目前的情况下，目前的英国经济将遇到一个下行空间的情况下，它的房产市场是迎来了一个明显的一个机遇。我们从数据上来看，大家如果看的话会发现从1995年到2020年，这将近25年当中，只有在08年09年经济危机的时候，这个房产会有一定的一个下行，包括它的总体销售和它的总体价格它会有一个下行。
但是从它的总的大数据上来看，过去25年当中，只是在08 09年这个阶段有短暂的下行调整，其他时间基本都是在一个上行的空间行走，这是一个非常重点的一个有意思的一个话题，就是我们认为即使在疫情严重影响英国经济发展的情况下，在接下来如果大家是做长线的话，它一定是上行的一个趋势，如果你要做短线，你可能要小心，这个时候不一定适合做短线的投资，特别是房地产市场。
关于英国房产的第二个特点，大家从这个表可以看到它的升值的这个趋势，从1995年的平均房价大概10万镑左右，到现在伦敦地区整个平均房价到了65万英镑左右。而且这个图表中有一个特点，大家可以明显的看到伦敦地区的增值是明显比英国的东南部以及其他地区要高的很多的。换句话说这个特点这个数据也影响了大家的一个判断，就是你到底是投伦敦还是还是投伦敦外地。你是考虑现金流优先，你还是考虑房产的增值优先？
如果你是考虑现金流优先，伦敦并不一定是一个特别好的区域，有可能比如说伯明翰、曼城，它的现金流，它的投资回报比可能会比伦敦要好。但如果你考虑到伦敦本身的这个土地的增值空间的话，可能伦敦会比较好。关于这个话题我们会有一个专门的视频和大家做一些数据的分享。我们来看一下机遇，从目前的统计数据来看，3~5月份的。英国的失业率大概三点几，但是大概率上来讲到今年年底，特别是今年10月份以后政府取消了对于员工的保底计划。
在这种情况下大数据认为今年年底的整个英国的失业率会到10%，这也就意味着有很多英国的居民，特别是中产阶级，我们认为会受到比较大的影响，他们要不然买不起房，要不然会把自己的房拿出来被拍卖或者主动销售。
在这种情况下，英国的房产市场在今年年底或明年年初会有一个比较大的一个波动，但是同样既是危险也是机遇，因为对于中国人来讲，中国人第一喜欢存钱，第二有比较好的投资意识。如果在这种情况下能够抓住一个机会，特别是针对房屋的出租市场和分租市场能够抓住机会的话，也不乏是一个比较好的一个机遇，这个是我们的另外一个观点，所以说英国房地产市场目前的情况来看，第一保值，第二增值，第三它的机遇我们认为是一个比较好的一个时间窗口。
我们来看一下三个阶段，关于英国房产投资的三个阶段，我们可以简单的把它分为初级、中级和高级。
初级来看最简单的买房、出租或者说买楼花出租，这是大部分我们看到的进入英国房地产投资市场的第一步，包括我本人也是一样，最早期的时候有投资房产的一个概念的时候，也是买楼花或者买现房，一般都是买楼房出租。但是从目前的情况来看，我们知道在英国投资房地产还有其他两个阶段，如果说你是中级的这个英国房地产投资者的话，你会发现my house会比买flat，也就是说买这种别墅出租和买这种公寓出租他们的回报比是不一样的。如果说你买这种基本的公寓出租，你的回报率可能也就3.5~4.5之间，如果你买这种别墅出租，如果位置选得好的话，再加上你会有一些专业技能或专业人士的帮助之下，你可以做分租，这种情况下有可能能做到5%~6%都是有可能的，如果你再加上用杠杆，你的收益可能会更高。这个我们认为是一个对于英国房地产投资市场的一个终极阶段。
如果再往上走一步，我们目前也看到有很多华人的一些个人或者说机构在做一些小型的地产开发，包括地产改建，所谓地产改建的就是买一个这个破烂房，把它重新装修，然后再重新推向市场去卖。比如说买一块空地去带建筑许可去建房再卖，或者说不带建筑许可去申请建筑许可，然后再卖，或者说买一个商业用地，比如说买个酒吧把这个酒吧打掉，改建成民宅，这个我们认为是属于英国房地产投资的第三个阶段，高级阶段。这个我们在后边会一一的会有案例给大家做分析，这三种阶段是我们目前看到的大部分人都符合的三个阶段。大家可以自我对照一下您属于哪个阶段。我们来看最常见的也是中国人华人投资比较普遍的一种做法，flat。买flat出租的阶段最大的好处是什么？第一它是简单，你只要花钱买一个flat，只要挑好位置，只要价格合适就可以了。第二它的收益比较稳定，因为在通常这种楼花也好或者现房也好，都在伦敦或者伦敦周边，它的收益率是比较稳定的。而且在贷款方面，很多投资人是选择贷款，贷款可以选取这种每月只还息不还本的方式。算下来基本上它的收益率3.5~4.5之间，它的坏处是什么？如果说你要自己管，相对比较繁琐，而且它还有一个潜在的一个成本，就是它的物业管理费和中介管理费，如果你找中介出租的话，所以说我们的经验打掉楼房打掉相应的额外成本的话，到手的也就是3.5~4.5之间这个回报率，而且是在用杠杆的基础之上。
我们再来看一下投资的4种方法可以具体怎么分类，第一类房产出租buy to let，第二类HMO或者rent to rent，第三类房产的改建property construction，第四类房产的开发，property development。我们来看举一个例子，实际的一个出租的案例，buy to let买房出租的一个案例，这个伯明翰地区1室一厅房屋价格231,000，这个是从大数据统计在这个位置，231,000是它的平均房价，年租金收入大概是9600，首付25%，利息3.5%，它的价格减掉它的这个租金算出来的回报率是4.2%。如果说你全款投入的话，4.2%，如果用杠杆投入的话6.1%，这个就是一个比较典型的买房出租的一个这个实际的数据，需要注意的是这里边并没有包含印花税、房屋管理、中介费、律师费以及楼房通常容易产生的这种服务费、service charge，这个部分大家是需要注意的，如果减掉这部分的费用可能还到不了4.2和6.1。
我们来看一下第二种方法，这个如果说这个中期阶段的话，它是有rent to rent，所谓的rent to rent是指的什么？是指这个简单理解就是二房东。我不拥有这套房子，但是我从大房东手里租下来，然后转租给其他人。需要注意的是，第一你要得到大房东的允许。第二往往在这种情况下，你是需要提前预付一部分的房租的，这个时候你要不然签一些个人担保协议，要不然提前预付房租，对前期的资金压力是有的，而且最重要的一个问题，我个人认为大部分人如果在中国是不适合做二房东的，除非你有一个比较完善的一个团队能够帮助你去寻找租客，能够帮助你去管理这些房产。它的优点包括第一你的投入资金较少，第二你有比较好的现金流。
第三这个房屋租金，因为你是批发，你从大房东那拿到的房租不会很高，它的缺点是什么？第一相对比较复杂，你需要找到房东，而且这个房东愿意租给你。第二你需要管理，你要拿到这个房子以后你还要做管理，包括座椅板凳，这个马桶坏了你都得管修。第三你要有担保款项，所谓的担保款项意味着什么？大房东不管你有没有租出去，他都是要定期收到这个房租的这个叫做guarantee Rent，这个是它的优点和它的缺点，rent to rent。
我们认为这是一个终极阶段的，同样它比较适合人已经在英国，而且有一定的房屋管理经验的这种投资人。
我们来看一下这个第二阶段的HMO所谓HMO叫做house classed as multiple occupation，它意味着什么？房东买下一个房子以后，他把房子分租给三个或三个以上不相关的人，它并且超过一个家庭以上，房客是有自己的房间，但是共享厨房和共享浴室和厕所，HMO的优点是什么？它的租金收益比较大？因为你把一套房拆成了很多间房去出租给不同的人或者不同的家庭，所以说它的租金收益是比整套的出租收益要高很多的，这是第一。第二它的现金流更丰富更安全，为什么？你即使是一个房间租不出去，你其他几个房间仍然是有收入的。第三它能够帮助你的资产更大化，因为大部分银行是对有经验的HMO的管理人是比较欢迎的，因为银行也知道这个生意是赚钱的，而且又有房产在里边，所以HMO是比较受欢迎的。它的缺点是什么？第一相对比较复杂，第二，你是需要有一个完整的管理团队来进行管理，特别是在找租客和对租客进行信用调查，进行催债，进行相关的一些后续的管理，这个问题上是相对比较专业的一个问题。
HMO也有它的缺点，HMO的缺点是第一，它是一个有一定专业性要求的这么一个生意，你首先你要知道什么样的房能做HMO什么样的房不能做HMO。其次你对房客的招募，房客的管理是需要有一个团队的，或者说有丰富的经验的。比如说如果说这个房客付不上钱怎么办？他的信用调查，他的信用担保，如何去确保房客能按时付钱，以及提前避免一些问题和风险，比如说房客跑了怎么办？所以说HMO有它的好处，也有它的坏处，大家需要根据自己的情况来具体情况具体分析，我们在后期会推出一系列的视频来和大家具体分享，HMO应该具体如何去操作，如何去选择，如何去管理。
我们来看一个案例，这个是一个分租房房屋分租HMO的案例，所在地区是肯特，房屋价格是28万，离大学走路大概3分钟5分钟左右的位置。四房，它的整个的如果是做成HMO的租金收入的话是20,800，它的算法是4间房，每间房每周100镑每周，一年是20,800，如果整体租给一个家庭是18,000一年的租金收入，回报率算下来，如果是HMO的话是7.4，如果整体出租是6.4，具体的算法如果用杠杆首付25%，7万镑加上利息减掉这个收入回报率，用杠杆是能达到19.2，这是为什么大家都喜欢HMO的原因，也是最重要的一个原因，即使不用杠杆也能做到7.4，这是一个比较典型的一个房产分租的一个案例。
我们接下来看一下房产改建的一个操作方法。首先我们来看房产改建的定义，通常来讲房产改建是对现有的旧房，也就是烂房的进行改建和翻新，然后出售获利。当然也有一些具体的操作，如果是商业地产也有这个改建，翻新以后直接出租，长期持有也是一种操作方法，但是通常常见的是改建翻新，然后出售。这样的周期大概是3~6个月，6个月到12个月之间都是有可能的。我们目前的做法是在林肯或者说伦敦的周边的卫星城市，比如说雷丁这些城市，操作相关的改进项目比较多一些，如果大家有兴趣的话，可以看一下我们后续的一些专门的改建的一些房产的一些视频介绍视频。房产改建的优点，第一收益高，第二通过改建极大增加了房屋本身的价值。第三能够以较低的成本去购买房产，这是它的优点。它的缺点，不好寻找投资位置，换句话说这个信息是不好找的，英国人也不傻，这些有投资价值的房产信息第一时间大部分是落在英国人手里。比如说一些房产拍卖师，比如说一些房产拍卖所，比如说一些比较大型的房产中介，会最早获得这些比较好的一些房产信息，它的缺点同样包括你需要专业的团队来评估来改建，同时很多人的做法是和当地政府有一些比较好的关系，这个是比较难的，你要和当地的council有比较好紧密的关系，这样有一些空地或者说有一些改建的机会的时候，能够获得第一手的信息，它对专业性的要求也是比较强的。
所以说房产改建简单来讲，就是买烂房子装修以后再卖或者持有，这个也是我们认为是第三阶段，也是高级阶段的对于英国房产投资的一个常见的一个手法。我们再来看一个案例，这个案例是在在普里茅斯附近的一个3室1厅1卫海景洋房，它的信息来源很重要，它是拍卖行直接出来的一个信息，直接从拍卖行拍出来的，我们来看一下它的一个分析，预售价42万是最低的，这是保守估计，我们期望值是45万，它的购地成本只有31万，改建其实就是一个装修的一个成本3万镑，总成本34万英镑，它的总利润在保守估计的情况下能达到23%。记住这是6个月的这个投资回报，如果说达到我们的预期，它能到32%，也就年化它有可能到60%。但请注意的是改建第一要靠一点点运气，第二你找到信息不是那么好找。第三，这种这种房产改建它是有周期的，它并不是说持续的。换句话说你1月份找的一个项目并不代表你2月份还能找到一个类似的项目，这个是房产改建的一个实际的一个案例。
我们来看一下第四个阶段，第四个方法，房产开发、property development。
首先房产开发最简单的来讲是第一要有土地信息，第二要有建筑许可，第三拿到信息拿到建筑许可以后，看考虑是改建还是直接带土地许可证卖，这个有几种操作方法，第一种生地炒熟地，这个需要非常专业的这种背景知识，你必须非常清楚的判断出来这块生地，比如说是一个酒吧，或者说是一块空地，他有没有可能拿到政府的改建许可，这个对专业性的要求是比较高的。
第二种情况是本身这块是一块熟地，比如说这块地已经带有了改建许可，那这个时候就拼的是什么？拼的是你建筑成本的控制，你如果能够以一个比较好的比较合适的建筑成本，把这个房建起来再卖这个收益也是很高的。所以说它的优点是潜在的高投资回报，而且大部分情况下成熟的这种投资人会充分的利用银行的杠杆，它的缺点是位置不好找，这个 地不好找，有钱的人比较多，但是有地这种合适的地轮到咱们手里，普通人手里是不是那么好，轮到普通人手里的，你需要有一个专业的团队一直帮你找信息，找房源，专业的判断，找土地的相关的一些资源。同样和当地政府搞好关系是非常重要的，你要跟政府关系好，政府可能有一块空地，你会第一时间知道这个信息，这个是房产开发的一个基本的一个描述，然后我们来看一下一个实际的案例，林肯郡皇家空军基地10分钟走路，有完整的建筑许可，这个其实不算完整的开发，它是半开发，因为已经因为这个建筑项目已经带了建筑许可。
我们来看一下它的具体的数据会是什么样的一个数据，总共是三个单元，最低价值这个能卖到80万英镑，它的期望值是能卖到86万英镑。购地成本35万，开发成本6万，建筑成本大概30万，总成本71万，整个的回报率大概是12%~21%之间，这个大家需要注意的，它的周期是10~14个月。如果大家有兴趣看具体的一个案例分析，我们有一个专门的一集讲一个案例的分析，这个案例它的来源信息是中介，中介来的信息，所以说它这个回报率相对是比较低的，我们认为12%是一个比较稳定保守的一个回报率。
我们来看一下这个几种方式的对比。
各有利弊，最简单的专业性最低的买房出租，投资额基本是中等，30万到50万都是有可能的，如果你用杠杆的话，不用杠杆可能会更高，它的回报率相对比较低，3.5%~4.5%之间，升值空间相对于中等。 HMO相对来讲，我们认为是目前比较值得普通投资人关注的一个一个产品就是第一它投资额相对比较小，回报率是中等，升值也是中等，专业性也是中等。
如果说你追求你有一定的专业性，你有创业团队追求的一定是专业性高的，这种升值空间高回报率高的这种这种房产投资类型。几个简单的建议给大家，如果在英国做房产投资的话，要记住以下几个原则。
第一不要贪。切记切记天上没有掉馅饼的好事情。如果说一个无缘无故的来了一个项目，没有任何reference，没有任何背景调查的情况下，它超过25%以上或者超过20%，都是要打一个大的问号的。
第二不要怕，要勇敢尝试，在控制风险的情况下逐步去学习。
第三要团队。团队的力量很重要，要有分工，要有合作团队协作，才能把一个事情做好，才能够完成自己实现一个稳定投资英国房地产的这么一个机会。要专业专业的事情让专业的人去做，在信任的基础之上合作才能持续赚钱也是一样。不要想着把市场上每一分钱都赚了，让人家该赚人家该赚的钱，这个是我一直的一个心态。
从个人的观点来讲，我认为如果是开发和改建，我追求的心态大概15%左右是比较合理的。如果是HMO出租，我追求的投资回报大概在8%~10%之间，我认为是比较合理的。
接下来我们介绍一下我们的相关的一个服务，就是安信头，安信投是我的一个个人的一个梦想和个人的一个追求，安信头是致力于为广大英国华人或者说在中国的华人，这些高资产人士提供一个公开透明稳定的一个房地产投资的一个平台。在这个平台上你会找到我认为比较好的一个项目，当然我认为比较好并不代表我个人的意见，我们有一个团队专门的对我们收集到的一些信息，房产的一些资料进行分析，评估之后我们会放在网站上，放在我们的这个会员群当中，会和大家一起来分享。我们特别设立了一个俱乐部，英国房产投资者俱乐部，这个俱乐部是为了帮助大家更好的了解英国房地产市场的动态，获得更多更专业更准确的一手的房地产投资的信息。
在这个俱乐部当中，我们会有定期的一些活动安排，定期的这种比如说每个月的拍卖会的一些介绍，一些项目的分析和项目的评估，在我们那个俱乐部当中，在安信投这个投资平台当中，我们也会有我们推出的相应的投资产品，比如说公司债，HMO的公司在比如说单独的这种项目开发和改建的这种管理性服务，比如说有一个项目，如果你的资金能达到我们的要求的话，我们可以一起合作，在确保稳定安全的收益情况下，我们会有一个利润的一个分享。俱乐部的宗旨第一是分享，我们要分享更多的我们经历过的一些经验，我们走过的一些弯路和我们的一些收获体会。第二是聚合，我们要聚合这些志同道合的高资产人士来一起做一些事情。第三发展。要通过这个平台，通过这个俱乐部能够给大家带来各种各样的收获，包括资金上包括人脉上的各种收获，所以说分享、聚合、发展是安信投也是俱乐部的一个整个的一个宗旨。
我们的服务包括几个方面，第一我们有房产投资债券，房产投资债券我们会主要集中在这种HMO的产品上，在这种情况下有稳定安全达到6%或者10%的这种债券收益。第二我们有房产开发的项目管理服务，我们可以协助贷款，安全稳定收益最高可以做到15%，我们认为这是一个比较安全稳定的一个一个收益率。第三，我们的服务包括定期的线上培训以及线下的聚会活动以及拍卖信息的一些共享分析和总结。我们来看一下这些权益，如果加入俱乐部以后，我们会有一些定期的这些项目介绍，我们会有免费的房屋贷款分析，我们会有免费的税务规划，以及我们会有房产投资后的一些管理服务费的折扣，定期的中国英国的线下的交流会一对一的房产项目的分析和建议。
这个是我们即将推出的一个13集的一个视频，这个视频最主要的目的是为了帮助大家真正的从一线了解到英国房地产投资市场的实际情况。他从初级班到中级班到高级班，涵盖了13个方面的内容。本身俱乐部是收费的，这个收费的标准是1000镑一年，但如果您是彼得森律师行的客户的话是300英镑一年，或者如果您本身已经购买了我们的这个课程的话，您加入俱乐部也是免费的。
