虽然在英国租房的流程大同小异，但由于不同的国家法律不一样，政府针对租房的规定不一样，再加之文化差异、语言障碍等原因，许多初来英国，或是计划前来英国的人士，会觉得在英国租房的流程非常地繁琐，困难一箩筐，遍地是“坑”。彼得森律师行为您缕一缕在英国租房的二三事，毕竟清晰化了租房步骤，明确了权利和义务，一切困难，就都不是困难。
Spareroom, Rightmove, GumtreeUK, Zoopla等应用或网站都是不错的选择。
Spareroom主打英美国家的租房。在Spareroom中，发布的租房内容有两个来源，一个是租客的合租或转租的房源，另一个是房东直接发布的房源或中介提供的房源，大家可根据自身需求进行挑选。而Rightmove, GumtreeUK, Zoopla这三个应用或网站里的房源信息则大多为房屋租赁中介提供。
在挑选房源的时候，租房人可以根据自己对房子的要求来设定房源区域、预算区间、房间数、合租人（年龄/性别/职位）信息、是否允许饲养宠物及是否配备家具等等。
筛选出的房屋如果有图片和文字说明，一般情况下，房源相对靠谱。但万事无绝对，大家在做决定前，应该仔细斟酌。
彼得森律师行建议租房人在这一阶段，向房源发布者咨询周边安全问题，或者到www.police.uk英国警察局的官网查询固定区域的犯罪率等信息。查询时输入房源所在地邮编即可查询。
判断中介/房东是否靠谱，主要看他们会不会“坑钱”。
英国政府规定，从2019年6月1日起，中介/房东只允许向租户收取以下费用：
a.房租；
b.可退还给租户的房屋押金；
c.可退还给租户的订房押金（holding deposit）；
d.租户自行要求提前终止合同所产生的费用；
e.限额50英镑（若产生其他合理费用，可适当提高此限额）的租赁变动、转让或合同修改；
f.使用房屋设施和通讯服务所产生的费用、电视许可（TV Licence）及房屋税（Council Tax）;
g.因迟交房租和钥匙/房门安保设备遗失需要更换而产生的违约费（default fee）。
在英国政府的这项规定生效前，如果通过房屋租赁中介找房，可能还要承担一定的中介费。而在该规定生效后，房屋中介不得向租户收取任何中介费。
在与房东或中介接触的过程中，彼得森律师行特别提醒您注意下述两点：
a. 如果遇到要求收取中介费的中介公司，极有可能是假中介！
b. 在英国通过房东直租房源，需要警惕遇上“二房东”，即没有租房资质的房东，如租住政府廉租房（Council House）的“二房东”。
在看房时，彼得森律师行建议您通过下述三个方面对房屋做考评：
考察房源周边环境时，需要重点考察生活和交通是否便利，房源与大型超市、公交/地铁站或市中心的距离。
这些因素在极大程度上影响到租房人今后生活的舒适度、愉悦度。
在考察房屋时，可以特别关注公共区域的卫生状况。此外，彼得森律师行提醒您，在您入住前，房东有义务维护房屋的良好卫生状况。
如果对房源满意并决定入住，中介/房东可能会要求租户预付订房押金，这样在预付订房押金到正式入住期间，别人就不能再来考察该房源。
订房押金最多为一周房屋租金，租户正式入住后，中介/房东将退还该费用，或直接抵扣租客第一个月的租金。
在经过漫长的筛选房源，实地考察之后，就可以安排入住了。在此阶段，因为涉及到诸如租房合同的签署，以及房屋租金、押金等较为大额的资金的支付，因此，彼得森律师行提醒租房人，在此阶段需要格外留心这几项重要的步骤，避免后续因为自己的不细心，而产生维权等法律纠纷等问题。
租房，一定涉及到押金的支付。在国内，租房押金一般为一个月的房屋租金，那么在英国，需要支付多少押金呢？
在英国，如果房屋年租金为5万英镑以下，则最多收取相当于5周房租的押金。如果房屋年租金为5万英镑及以上，则最多收取相当于6周房租的押金。需要注意的是，租期至少为6个月。
在2007年4月6日之后，根据英国政府规定，所有拥有房屋出租资质的中介/房东必须通过租房押金保护方案（tenancy deposit protection scheme, aka TDP scheme），用以保护租户交纳的押金。
彼得森律师行提醒您，只要租户满足以下要求，中介/房东就无权扣除住房押金：
a.租户按合同要求租住房屋；
b.未造成房屋损坏；
c.支付租金及账单。
以英格兰和威尔士为例（苏格兰和北爱尔兰另有不同的租房押金保护方案），中介/房东将通过下述图片中的三个平台之一进行操作。
中介/房东在收到押金的30天内必须在三个平台之一为租户注册租房押金保护证书（Tenancy Deposit Certificate），并通过邮件发送给租户。租户收到邮件以后，就证明租房押金已经得到充分保护，不必担心中介/房东会通过乱扣押金“坑钱”了。
所谓的账单，就是指使用房屋设施（水电煤）和通讯服务产生的费用、电视许可（TV licence）及房屋税（Council Tax），租户按照合同上列举的内容支付即可。
入住当天，中介/房东会带领租户熟悉房源。
彼得森律师行提醒您，若房屋租金不包含公用事业费用（Bills），在熟悉房源结算，需要特别注意下述事项：
租户应拍照记录煤气和电表读数，并且在入住以后每隔一个月拍照记录一次。
首先，需要检查烟雾报警器（smoke and carbon monoxide alarms）是否安装并可供使用。
其次，需要检查家具、家电、房屋设施、墙体，如有破损就告知中介/房东，并拍照存证。
除此之外，如果租房人如果入住的是house，该房屋可能自带花园，如果入住时花园杂草丛生，可与中介/房东明确，在退租时只需将花园维持原样即可，同时也要拍照存证，避免中介/房东以花园杂乱为由乱扣押金。
在完成房屋检查及记录后，房东需要提供部分文件、资质证书给承租人，以证明该房屋安全，承租人需要注意保存好这些文件。
房东需要提供下述材料：
a. 12个月以内开具的煤气安全证书（gas safety certificate）（如房屋需使用煤气时提供）；
b. 租房押金保护证书；
c. 能源性能证书（Energy Performance Certificate）；
d. 英国政府规定，每一个用于出租的（全新或翻新）房屋都必须拥有一张能源证书，且等级至少为E。
e. EICR Report（Electrical Installation Condition Report）
英国政府规定，房东必须在房屋通过专业电路检查之后的28天内，将EICR Report复印件提供给租户。如果在房源租出前，潜在租户要求查看EICR Report，房东也必须在租户提出要求的28天内将复印件提供给租户。
f. 《租房手册（How to Rent guide）》
许多人认为签署了合同，完成了一系列的检查文件、资料的留存并入住后，便可高枕无忧了。
彼得森律师行提醒您，一切都没有那么简单。英国人比较重视规则和法律，若承租人做出某些行为，违反了规定，很有可能面临罚款、扣押金甚至是被驱逐出承租方的困境。
彼得森律师行为您列举了需要注意并重视的事项，帮您绕道可能性的风险、困境。
入住以后，承租人需要按合同约定按时缴纳房租。
彼得森律师行提醒您，如果承租人一直拖欠不交房租，房东有可能会驱逐租户。
除此之外，其他账单，例如水电费等账单，也需要及时缴清，否则可能会影响使用相应设施或服务及个人信誉值（credit score）。
承租人有义务保持房屋的干净整洁，即需要定时打扫或整理房屋。此外，承租人需要按照当地规定分类并定点投放垃圾。
任何房屋，需要重点清洁的地方是卫生间和厨房。因为这两个地方的使用频率特别高（尤其是公共厨房及卫生间）。如果不定时打扫卫生，极有可能滋生细菌，而且累积的污渍或油渍将很难清理，可能成为中介/房东扣除押金的理由。
如果遇到家电、房屋设施损坏，应及时告知中介/房东，由他们请专业人士进行维修。如果家电、房屋设施是在承租人入住后出现问题，则可能需要租户承担相应费用。
因此彼得森律师行建议您，在入住前，若发现家电、房屋设施已经老旧，应当立即向中介/房东提出修理或更换的请求，这样在入住后就能省去很多麻烦。
不论续租或退租，租户都应在合同到期前两个月通知房东。具体需要在合同到期前多长时间通知房东，在一般情况下，合同上会写明。
彼得森律师行提醒您，若您需要退租，最晚应在退房当日将钥匙归还中介/房东。归还时可向中介/房东索要一份归还证明。确认成功归还钥匙后中介/房东会根据房屋状况决定应退押金，若租户对应退押金金额没有疑问，则10天内应退押金将被退还给租户。
此外，在退房当日，您应拍照记录水电煤气读数，防止因没有留存证据被要求支付额外账单。
退房时，房东可能会以家具、家电及房屋设施破损和花园杂乱作为扣除押金的理由。这时租户应首先通过邮件将入住前拍摄的相应家具、家电、房屋设施或花园照片作为证据与房东沟通，明确真正的责任方。租户如果在居住时用心维护房屋，一般不会被扣除押金。
因此，当遇到“碰瓷”的房东时，可到自己租房押金保护证书所在的租金保护平台寻求帮助，或者考虑求助律师（solicitor）或公民咨询局（Citizens Advice Bureau）。
在英国租房，既考验耐心，又考验运气。流程看似繁琐，但随着法律法规的不断完善，英国租房市场越来越公平，只要按要求走正规租房流程，相信大家都能租到满意的房子，无须担心“掉坑”。
